Привет. Меня зовут Александр и 2 года назад я взял в ипотеку однокомнатную квартиру. Срок кредита 18 лет (осталось еще 16 лет платить). И практически сразу после получения кредита и покупки заветного жилья, мне в голову пришла мысль о том, что, когда я выплачу этот кредит (напомню, за ОДНОКОМНАТНУЮ квартиру), мне будет уже 42 года! К этому времени уже будет пора задумываться о квартире для детей или, как минимум, о расширении собственной жилплощади, а я только-только расплачусь за однушку. И поэтому меня озадачила мысль, как досрочно погасить ипотеку с максимальной выгодой и минимальной переплатой процентов? В этой статье подробно постараюсь расписать свои мысли и расчеты по этому поводу. Если вы будете с чем-то не согласны, то пишите в комментариях – обсудим.

Содержание:

  1. Переплата без досрочного погашения
  2. Вариант 1. Уменьшение срока кредита
  3. Вариант 2. Ежемесячное уменьшение суммы кредита
  4. Вариант 3. Ежемесячное уменьшение суммы кредита 2
  5. Когда лучше вносить досрочный платеж по ипотеке

Сделаю небольшое отступление. Все расчеты я буду проводить с помощью ипотечного калькулятора на примере своей ипотеки. Я брал займ в Сбербанке в марте 2018 года. Сумма кредита была 1334т.р.

Ссылка на калькулятор, где вы можете сами рассчитать досрочное погашение ипотеки: https://mobile-testing.ru/ipotechnii_kreditnii_kalkulator_online/

Переплата без досрочного погашения

Рассмотрим первый вариант – что я взял кредит, но надежды на досрочное погашение рухнули и мне приходится платить ежемесячный платеж без дополнительных выплат. Сейчас идет март 2020 года (ровно 2 года прошло с того момента, как я взял кредит). Давайте посмотрим, что происходит с основным долгом.

Как видно, из ежемесячного платежа 13609р. в погашение основного долга идет только от 2000 до 3000р. Все остальные деньги – это проценты, которые успевают накопиться за месяц. Итого, мой долг банку составит 1 279 522р. Получается, что за два года ежемесячных платежей (не таких уж и маленьких для провинциального города) я выплатил всего 54478р. Смешная сумма.

А общая переплата по кредиту составит 1 711 012р. Это больше суммы самого долга.

  • Ежемесячный платеж: 13609р.
  • Нужно выплатить: 3 045 012 р.
  • Из них проценты: 1711 012р.
  • Последний платеж: 24.10.2036г.

Не очень радостная ситуация. Вот поэтому и встает вопрос о том, можно ли закрыть ипотеку досрочно. И если можно, то каким способом это делать?

Вариант 1. Уменьшение срока кредита

Банкам не очень выгодно каждый раз делать перерасчет, если вы платите досрочно небольшую сумму. Поэтому существуют ограничения на минимальный платеж при частично досрочном погашении. У меня в Сбербанке это около 3500-4000р. Поэтому давайте дополнительную сумму сделаем равной 4000р. Каждый месяц.

Т.к. в калькуляторе я не могу добавить досрочные погашения в прошедшие месяцы, то подправлю в нем дату. Вместо 24.03.2018 (реальной даты, когда у меня был первый платеж) поставим 24.03.2020, чтобы расчет производился так, как будто мы с первого месяца начали частично досрочно гасить долг.

Если не гасить досрочно, то выплатил бы ипотеку я только 24.10.2036 года (2038 года, если считать не от 2018, а от 2020). Давайте посмотрим, что изменилось, если мы добавляем к выплатам по 4000 каждый месяц.

Как видно, мы погасили ипотеку быстрее – последний платеж будет на 8 лет раньше, чем в предыдущем варианте, а сумма процентов уменьшилась больше чем в 2 раза.

Итого:

  • Ежемесячный платеж: 13609р. + 4000р досрочно.
  • Нужно выплатить: 2 197 158р.
  • Из них проценты: 863 158р.
  • Последний платеж: 24.07.2030г.

 

Вариант 2. Ежемесячное уменьшение суммы кредита

Второй по популярности вариант, если вы проводите частичное досрочное погашение ипотеки – уменьшение суммы кредита. По сути, получается, что с каждым новым месяцем вы платите чуть меньше, чем в предыдущем, т.к. обязательный платеж уменьшается.

Срок при таких платежах тоже сократился. В рамках всей ипотеки немного, но это больше чем полтора года. А вот проценты не очень радуют – сумма переплаты увеличилась почти на 300 000р по сравнению с вариантом гашения в пользу уменьшения срока.

  • Ежемесячный платеж: Убывающий платеж + 4000р досрочно.
  • Нужно выплатить: 2 519 503р.
  • Из них проценты: 1 185 503р.
  • Последний платеж: 24.01.2037г.

Отсюда можно сделать вывод, что если вы хотите погасить ипотеку быстрее и выгоднее, то вариант с уменьшением платежа вам точно не подходит. Единственная причина, по которой вы должны следовать этой схеме – если вы не уверены в своем заработке в будущем. Тогда вы можете убавить платеж до той суммы, с которой вам будет комфортно жить.

Но не спешите закрывать эту статью! Есть еще третий способ.

Вариант 3. Ежемесячное уменьшение суммы кредита 2

В предыдущем варианте мы с вами рассматривали вариант, когда каждый месяц платеж по кредиту уменьшался. И в последние месяцы ваш основной платеж составлял 250р + 4000р досрочки. Но что вам мешает гасить ипотеку фиксированными платежами?

Посмотрите на картинку выше:

  • В первый месяц вы отдаете 13 609р+4000р = 17 609р.
  • Во второй месяц основной платеж меньше и вы платите 13 562р+4000р = 17 562р.
  • В третий 13 524р+4000р = 17 524р.

Получается, что каждый месяц Вы платите все меньше и меньше. Но первоначальная сумма 17 609р вам была по силам, почему бы не продолжить гасить ипотеку фиксировано?

Отсюда получается:

  • В первый месяц отдаете 17 609р: 13 609р – основной долг, 4000р – досрочка.
  • Второй месяц 17 609р: 13 562р – основной долг, 4047р – досрочка.
  • Третий месяц 17 609р: 13 524р – основной долг, 4085 – досрочка.
  • И т.д.

При таких платежах вы берете самое лучшее от первых двух вариантов. Во-первых, сумма платежа не меняется (как в первом варианте с уменьшением срока), а это значит, что переплата и срок будут отличаться незначительно. Во-вторых, вы одновременно уменьшаете сумму обязательного платежа и в случае потери дохода, можете перестать выплачивать «досрочку» и нагрузка на ваш карман будет ниже. Это получается удобнее, чем идти в банк и просить реструктуризацию ипотеки.

  • Ежемесячный платеж: Фиксированный 17609р.
  • Нужно выплатить: 2 205 368р.
  • Из них проценты: 870 257р.
  • Последний платеж: 24.08.2030г.

Я думаю, что после этих цифр ответ на вопрос: «как правильно погасить ипотеку досрочно», — ответ очевиден. Я лично сам пользуюсь именно третьим способом. Пока не так, как хотелось бы. Я отправляю банку по 15 000р ежемесячно, а не 17609, как в расчетах. Деньги уходят на ремонт в квартире и мебель. И когда на счете накапливается достаточная сумма для минимального частично досрочного погашения ипотеки – уменьшаю сумму платежа.

Когда лучше вносить досрочный платеж по ипотеке

Раз уж мы договорились вами, что платить ипотеку обязательно нужно с дополнительными платежами, то нужно объяснить в какой момент времени необходимо вносить платежи. Если посмотрите в таблицы выше, то наверняка заметите, что там все досрочные платежи вносятся непосредственно в день оплаты ипотеки. Это не случайно. Для того, чтобы понять, почему так, нужно разобрать, как вообще работают ежемесячные платежи и почему сумма основного долга и процентов каждый месяц разные.

Факт 1. Если вы взяли кредит под 10% годовых. 10% начисляются не на сумму вашего кредита, а на ОСТАТОК по кредиту. Т.е. проценты начисляются только на ту сумму, которую вы должны банку на данный момент.

Факт 2. 10% годовых начисляются не раз в год. И даже не раз в месяц. Проценты на ваш кредит начисляются КАЖДЫЙ ДЕНЬ.

В интернете есть калькуляторы, которые позволят вам пересчитать процентную ставку из годовых процентов в месячные и дневные. Например, для моей ставки 10.505% годовых, суточная ставка равняется 0,02878%. Что это значит в реальности? Давайте посмотрим на табличку из варианта, когда я не вносил дополнительные платежи (самое начало статьи):

24 марта 2018 года я заплатил банку 13 609,73р. И остаток долга составлял 1 331 140.48р. 25 марта на этот долг начислились проценты (0.02878%), и я стал должен банку уже 1331140,48р*0,02878%/100%+1331140,48р=1 331 523,28р. (почти 400р банк взял с меня за пользование этими деньгами). Я надеюсь, что расчет выше понятен. Мы нашли 0,02878% от нашего долга и прибавили ее к тому, что уже должны. 26 марта банк начислит проценты на величину долга от 25 марта, т.е. процент начислится на долг равный 1 331 523,28р и теперь мы уже должны 1 331 906,49р. И так будет продолжаться каждый день. К концу месяца вы заметите, что ваш долг банку вообще может оказаться больше той суммы, которую вы брали в кредит.

Проценты, которые начислились за месяц плюс минимальная сумма из тела кредита – это и есть ваш ежемесячный платеж. Почему проценты каждый раз разные? Да потому что в месяцах разное количество дней, и сумма долга каждый раз хоть и незначительно, но уменьшается.

Отсюда и ответ на вопрос, когда лучше вносить досрочный платеж: лучше это делать в день, когда вы «обнуляете» свой ежемесячный долг, т.е. вносите обязательный платеж. В этот момент никакие проценты на тело кредита еще не были начислены и вся сумма, которую вы внесете для частичного досрочного погашения ипотеки, уйдет в уменьшение суммы долга.

Что будет, если внести деньги в середине месяца?

Сразу предупрежу, все, что описано ниже, актуально для досрочного погашения ипотеки в сбербанке. Как работает оплата в других банках, я не знаю.

Если вы внесете деньги в середине месяца, то к этому времени на ваш долг уже были начислены проценты. Мне не очень хочется высчитывать все до рубля для моего случая, поэтому давайте возьмем условные цифры. Допустим, ваш ежемесячный платеж 15000р. К текущему моменту на ипотечном счете уже образовались проценты на 5000р. У вас появились лишние 9000р и вы решаете их внести, чтобы частично погасить долг.

В первую очередь гасятся 5000р процентов (которые вы должны были оплатить при следующем ежемесячном платеже), остаток от 9000р. уходит в основной долг. Т.е. вы внесли сумму 9000р, а ваш основной долг уменьшился только на 4000р.

А дальше произойдет интересная вещь. Перед ежемесячным платежом вы пополняете ипотечный счет на 15000р, но банк списывает с вас только 10000р, т.к. часть обязательного платежа (5000р) вы уже оплатили несколькими днями/неделями ранее. И получается, что вы положили на ипотечный счет 15000р, а банк взял 10000р, а разница так и осталась бездельно лежать на ипотечном счете.

Как раз этим свойством я и пользуюсь при выплате. У меня подключена копилка, которая каждый месяц списывает 15000р на ипотечный счет, но банк оттуда списывает только обязательный платеж. Оставшиеся деньги копятся, пока их не будет хватать на частичное досрочное погашение.

Я надеюсь, что вам была полезна эта статья. Если что-то было непонятно, то спрашивайте в комментариях или смотрите видео. Именно это видео меня вдохновило на написание этой статьи. Там все подробно и по полочкам разложено. Желаю вам как можно быстрее выплатить ипотеку и избавиться от долгов с максимальной выгодой для собственного кармана. Спасибо, что дочитали до конца!